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住宅ローンを支払うのが先か、それとも投資したほうがいいのか?
これって結構アメリカ人的な考えだと思います。
基本的に日本人はローンが嫌いな傾向にあるので住宅ローンがあり、余分な現金があるなら早めに支払ってローンを支払い終わりたいと思う人が大多数だと思います。
しかし本当にそうでしょうか?
場合によってはローンをがんばって支払うよりも、投資のお金として使ったほうがいいという場合もあります。
例えば、
住宅ローンの金利が4%前後だった場合。
手元に残っている現金を投資口座に入れて投資した方がいい場合がほとんどです。
理由:
住宅ローンを長く支払うと利子+税金のベネフィットがある。
投資のリターンは年間平均で4%以上(S&P500は12%ほどです)
つまり早く住宅ローンを支払い終わらないと、その分住宅ローンを支払っている期間が長い(当たり前ですが)
その間にProperty tax deductionとMortgage interest deductionが使える。
このProperty tax deductionとMortgage interest deductionが使えるとTax returnのときに課税所得金額を減らすことができます。
つまりこのDeductionで減った分の金額は税金を支払わなくてもいいということです(=節約)
もちろん、これができるのは住宅ローンを支払っているから可能なのです。
なので、早く支払い終わるとこのMortgage interest deductionが使えません。
Property tax deductionは住んでいる地域と家の大きさ+値段によって決まってきます。
なのでなかなか平均値というのが難しいですが、例として計算したいので2500ドルという数字を使いたいと思います。
Property tax deductionはその家に住み続けている限り使えるdeductionです。
つまり例の2500ドルを使うと、毎年2500ドル分の税金は支払わなくてもいいということですね。
次にMortgage interest deductionについてです。
要するに住宅ローンで支払った利子の金額をdeductionとして使えるというものです。
この利子は家を購入してから時間が経過する度に金額が減ってきます。
なので早く住宅ローンを支払おうとすればするほどこの金額が減ってきます。
これらの税金のベネフィットは計算が少し複雑になるため省略します。
実際どれぐらい住宅ローンを早く完済しないほうが得なのか計算してみたいと思います。
シナリオは15%のTax bracketの家族
200kの家を20%ダウンペイメント(40k)
住宅ローンの金利は4%で
15年完済プランだと月々の支払いは$1134
30年完済プランだと月々の支払いは$764
投資リターンは6%
30年プランと15年プランの差額(毎月$370)を最初の15年間投資して、後の15年間(16年目から30年目)まではそのまま放置すると仮定して計算してみます。
年数 | 6% |
---|---|
1 | 4440 |
2 | 9370 |
3 | 14597 |
4 | 20136 |
5 | 26009 |
6 | 32233 |
7 | 38831 |
8 | 45825 |
9 | 53238 |
10 | 61097 |
11 | 69427 |
12 | 78256 |
13 | 87616 |
14 | 97536 |
15 | 108053 |
16 | 114536 |
17 | 121408 |
18 | 128692 |
19 | 136414 |
20 | 144599 |
21 | 153275 |
22 | 162471 |
23 | 172220 |
24 | 182553 |
25 | 193506 |
26 | 205116 |
27 | 217423 |
28 | 230469 |
29 | 244297 |
30 | 258955 |
合計 | 121435 |
15年で投資額は$10800にもなります。
これを16年以降は放置しても30年後には約$259000にもなります。
なぜか?
リターン6%のおかげです。
16年目―30年目の分の住宅ローン($137520)を差し引くとそれでも$121435も口座に残ります。
これが住宅ローンを早く支払うか支払わないかの差額です。
何%のリターンが最低必要なのか?をさらに計算をしてみました。
結論は住宅ローンの金利と同じ4%でも早く完済しないで投資したほうが$27000も得。
さすがにリターンが2%だとだめなようです(当たり前ですよね・・)
年数 | 6% | 4% | 2% |
---|---|---|---|
1 | 4440 | 4400 | 4400 |
2 | 9370 | 9194 | 9017 |
3 | 14597 | 14137 | 13685 |
4 | 20136 | 19279 | 18447 |
5 | 26009 | 24626 | 23304 |
6 | 32233 | 30187 | 28258 |
7 | 38831 | 35971 | 33311 |
8 | 45825 | 41985 | 38465 |
9 | 53238 | 48241 | 43723 |
10 | 61097 | 54746 | 49085 |
11 | 69427 | 61512 | 54555 |
12 | 78256 | 68549 | 60134 |
13 | 87616 | 75867 | 65824 |
14 | 97536 | 83477 | 71629 |
15 | 108053 | 91392 | 77550 |
16 | 114536 | 95048 | 79101 |
17 | 121408 | 98850 | 80683 |
18 | 128692 | 102804 | 82296 |
19 | 136414 | 106916 | 83942 |
20 | 144599 | 111193 | 85621 |
21 | 153275 | 115641 | 87333 |
22 | 162471 | 120266 | 89080 |
23 | 172220 | 125077 | 90862 |
24 | 182553 | 130080 | 92679 |
25 | 193506 | 135283 | 94532 |
26 | 205116 | 140694 | 96423 |
27 | 217423 | 146322 | 98352 |
28 | 230469 | 152175 | 100319 |
29 | 244297 | 158262 | 102325 |
30 | 258955 | 164593 | 104371 |
合計 | 121435 | 27073 | (33149) |
約12%です。
コンサバに見積もっても5~6%ぐらいはもらえると思います。
毎年6%のリターンがもらえると計算した場合断然住宅ローンは早く完済しないほうがいいですね。
「早くローンは返済したほうがいい!]
という当たり前の考え、
いつも当てはまるとは限らないんですね
もちろんローンの金利が7-9%だった場合は早めに完済したほうがいいです。
あくまでも今回の話は、金利が4%前後だったらという前提の結論です。
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