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住宅ローンを支払うのが先か、それとも投資したほうがいいのか？
これって結構アメリカ人的な考えだと思います。
基本的に日本人はローンが嫌いな傾向にあるので住宅ローンがあり、余分な現金があるなら早めに支払ってローンを支払い終わりたいと思う人が大多数だと思います。
しかし本当にそうでしょうか？
場合によってはローンをがんばって支払うよりも、投資のお金として使ったほうがいいという場合もあります。
例えば、
住宅ローンの金利が４％前後だった場合。
手元に残っている現金を投資口座に入れて投資した方がいい場合がほとんどです。
理由：
住宅ローンを長く支払うと利子＋税金のベネフィットがある。
投資のリターンは年間平均で４％以上（S&P５００は１２％ほどです）
つまり早く住宅ローンを支払い終わらないと、その分住宅ローンを支払っている期間が長い（当たり前ですが）
その間にProperty tax deductionとMortgage interest deductionが使える。
このProperty tax deductionとMortgage interest deductionが使えるとTax returnのときに課税所得金額を減らすことができます。
つまりこのDeductionで減った分の金額は税金を支払わなくてもいいということです（＝節約）
もちろん、これができるのは住宅ローンを支払っているから可能なのです。
なので、早く支払い終わるとこのMortgage interest deductionが使えません。
Property tax deductionは住んでいる地域と家の大きさ＋値段によって決まってきます。
なのでなかなか平均値というのが難しいですが、例として計算したいので２５００ドルという数字を使いたいと思います。
Property tax deductionはその家に住み続けている限り使えるdeductionです。
つまり例の２５００ドルを使うと、毎年２５００ドル分の税金は支払わなくてもいいということですね。
次にMortgage interest deductionについてです。
要するに住宅ローンで支払った利子の金額をdeductionとして使えるというものです。
この利子は家を購入してから時間が経過する度に金額が減ってきます。
なので早く住宅ローンを支払おうとすればするほどこの金額が減ってきます。
これらの税金のベネフィットは計算が少し複雑になるため省略します。
実際どれぐらい住宅ローンを早く完済しないほうが得なのか計算してみたいと思います。
シナリオは１５%のTax bracketの家族
２００ｋの家を２０％ダウンペイメント（４０ｋ）
住宅ローンの金利は４％で
１５年完済プランだと月々の支払いは＄１１３４
３０年完済プランだと月々の支払いは＄７６４
投資リターンは６％
３０年プランと１５年プランの差額（毎月＄３７０）を最初の１５年間投資して、後の１５年間（１６年目から３０年目）まではそのまま放置すると仮定して計算してみます。
| 年数 | 6% |
|---|---|
| 1 | 4440 |
| 2 | 9370 |
| 3 | 14597 |
| 4 | 20136 |
| 5 | 26009 |
| 6 | 32233 |
| 7 | 38831 |
| 8 | 45825 |
| 9 | 53238 |
| 10 | 61097 |
| 11 | 69427 |
| 12 | 78256 |
| 13 | 87616 |
| 14 | 97536 |
| 15 | 108053 |
| 16 | 114536 |
| 17 | 121408 |
| 18 | 128692 |
| 19 | 136414 |
| 20 | 144599 |
| 21 | 153275 |
| 22 | 162471 |
| 23 | 172220 |
| 24 | 182553 |
| 25 | 193506 |
| 26 | 205116 |
| 27 | 217423 |
| 28 | 230469 |
| 29 | 244297 |
| 30 | 258955 |
| 合計 | 121435 |
１５年で投資額は＄１０８００にもなります。
これを１６年以降は放置しても３０年後には約＄２５９０００にもなります。
なぜか？
リターン６％のおかげです。
１６年目―３０年目の分の住宅ローン（＄１３７５２０）を差し引くとそれでも＄１２１４３５も口座に残ります。
これが住宅ローンを早く支払うか支払わないかの差額です。
何％のリターンが最低必要なのか？をさらに計算をしてみました。
結論は住宅ローンの金利と同じ４％でも早く完済しないで投資したほうが＄２７０００も得。
さすがにリターンが２％だとだめなようです（当たり前ですよね・・）
| 年数 | 6% | 4% | 2% |
|---|---|---|---|
| 1 | 4440 | 4400 | 4400 |
| 2 | 9370 | 9194 | 9017 |
| 3 | 14597 | 14137 | 13685 |
| 4 | 20136 | 19279 | 18447 |
| 5 | 26009 | 24626 | 23304 |
| 6 | 32233 | 30187 | 28258 |
| 7 | 38831 | 35971 | 33311 |
| 8 | 45825 | 41985 | 38465 |
| 9 | 53238 | 48241 | 43723 |
| 10 | 61097 | 54746 | 49085 |
| 11 | 69427 | 61512 | 54555 |
| 12 | 78256 | 68549 | 60134 |
| 13 | 87616 | 75867 | 65824 |
| 14 | 97536 | 83477 | 71629 |
| 15 | 108053 | 91392 | 77550 |
| 16 | 114536 | 95048 | 79101 |
| 17 | 121408 | 98850 | 80683 |
| 18 | 128692 | 102804 | 82296 |
| 19 | 136414 | 106916 | 83942 |
| 20 | 144599 | 111193 | 85621 |
| 21 | 153275 | 115641 | 87333 |
| 22 | 162471 | 120266 | 89080 |
| 23 | 172220 | 125077 | 90862 |
| 24 | 182553 | 130080 | 92679 |
| 25 | 193506 | 135283 | 94532 |
| 26 | 205116 | 140694 | 96423 |
| 27 | 217423 | 146322 | 98352 |
| 28 | 230469 | 152175 | 100319 |
| 29 | 244297 | 158262 | 102325 |
| 30 | 258955 | 164593 | 104371 |
| 合計 | 121435 | 27073 | (33149) |
約１２％です。
コンサバに見積もっても５～６％ぐらいはもらえると思います。
毎年６％のリターンがもらえると計算した場合断然住宅ローンは早く完済しないほうがいいですね。
「早くローンは返済したほうがいい！]
という当たり前の考え、
いつも当てはまるとは限らないんですね
もちろんローンの金利が７－９％だった場合は早めに完済したほうがいいです。
あくまでも今回の話は、金利が４％前後だったらという前提の結論です。
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